建築基準法によると、建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない（建築基準法43条）とされています。

ここでいう道路とは、建築基準法第42条で規定された幅員4m以上（一部6m）の道であり、次のように定めれらています。

42条1項1号
…道路法による道路

42条1項2号
…都市計画法、土地区画整理法等による道路

42条1項3号
…都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定・変更又は建築基準法が施行された（昭和25年）際、現に存在する道

42条1項4号
…道路法、都市計画法等による新設又は変更の事業計画のある道路で、2年以内に事業執行予定で特定行政庁が指定した道路

42条1項5号
…上記以外で、一定の基準に適合し、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

よって、幅員4ｍ以上の上記道路に接面していない場合、原則的には建物を建てられないことになります。

しかし、同法42条2項により幅員が4m未満であっても、建築基準法上の道路とみなすと定められており、一般に「みなし道路」、「2項道路」等と呼ばれています。

この規定は、建築基準法第3章が規定が適用されるに至つた際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で特定行政庁が指定したものをいいます。

これは、狭隘な道路に対し現存の建物を保護しつつも、消防車や救急車の侵入等、防災等への配慮、日照・通風等の環境の改善を目的としたものといえます。

2項道路の認定を受けた道路に接面する画地については、現況の建物についてはそのまま使用を継続できますが、建物の建替えの際には、敷地と道路の境界線を後退させなければなりません。

これをセットバックといいますが、セットバックは原則として道路中心線から2mとなる位置に道路境界線を後退させなければなりません。

また、道路の一方が崖地、川、線路敷地等の場合には、この崖地等の境界線から4mとなる位置まで道路境界線を後退させなければなりません。

この際、後退した部分は私道となるケースが多いのですが、この部分の面積については建蔽率や容積率の算定のための敷地面積には算入できません。

次回も2項道路についてのお話を予定しています。お楽しみに。